O mercado de aluguel comercial em São Paulo e no Rio de Janeiro pode ser impactado pela combinação entre o aumento no preço médio da locação e o crescimento no volume de leilões imobiliários. Dados apontam que 2025 registrou um salto de 8,91% no valor da locação do tipo comercial, a maior alta da série histórica do índice FipeZAP.
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A última amostra divulgada indica que o preço médio da locação em SP chegou a R$ 59,07/m², enquanto no RJ atingiu R$ 49,86/m². Nesse mesmo período, o Brasil viu o número de propriedades leiloadas crescer 25,1% em 2025, conforme a Associação Brasileira dos Arrematantes de Imóveis (Abraim).
O balanço de 2025 do FipeZAP, cujo último relatório foi publicado em janeiro deste ano, levou em conta somente os dados das 10 localidades monitoradas pelo índice. Brasília, Campinas, Niterói, Florianópolis, Rio de Janeiro, Curitiba, São Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Porto Alegre registraram valorização na locação comercial no último ano, conforme o balanço. Em São Paulo, o índice foi de +8,35% no acumulado do ano. Já no Rio de Janeiro, o valor chegou à casa dos dois dígitos: +10,23%.
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Ao mesmo tempo em que o valor médio da locação comercial subiu no país, a quantidade de imóveis levados a leilão cresceu no comparativo entre os primeiros semestres de 2024 e 2025, de acordo com a Abraim. Aproximadamente 44 mil propriedades foram leiloadas no Brasil, conforme a soma das negociações fechadas em janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho de 2024. Já no ano seguinte, o número saltou para 116,6 mil.
Por outro lado, especialistas ouvidos pela Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI) avaliam que a ampliação da oferta de imóveis disponíveis tende a reduzir a pressão sobre os preços de aluguel, ao ampliar o poder de escolha dos locatários. O crescimento no número de imóveis comerciais que retornam ao mercado, inclusive por meio de leilões, pode contribuir para a acomodação dos valores de locação em regiões com maior concentração desses ativos.
Inadimplência e taxa de juros impactam o país
A entidade explica que o aumento no número de inadimplentes e o contexto de alta na taxa de juros são fatores que tendem a elevar a quantidade de imóveis em leilão em São Paulo e outros municípios. 81,2 milhões de brasileiros se encontravam endividados até dezembro do ano passado, segundo indicador do Serasa. O relatório alerta que, após 12 meses consecutivos de alta, dezembro foi de recorde no total de inadimplentes, atingindo a maior taxa em toda a série histórica do indicador.
Nesse cenário de endividamento, os brasileiros ainda convivem com a Selic de 15% ao ano, conforme o Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil. A alta na taxa de juros incide diretamente sobre os financiamentos e empréstimos, o que leva as pessoas que querem comprar ou alugar imóveis a buscarem alternativas. A procura por imóveis em leilão no RJ acaba se tornando uma solução para muitos cariocas, que podem convertê-los ou ofertá-los para locação depois da arrematação.
Dados da Abraim destacam o aumento na diversificação de perfis de imóveis ofertados no Brasil. Os leilões passaram a disponibilizar propriedades provenientes de recuperações bancárias e liquidações patrimoniais, além dos ativos oriundos de execuções judiciais. O resultado é a ampliação da oferta de imóveis com perfis variados, distribuídos em diferentes regiões das cidades.
O cenário também é estimulado por diferentes formas de pagamento e descontos liberados por instituições. O catálogo de leilão de imóveis Santander disponibiliza desde casas até apartamentos, localizados em diferentes bairros e regiões ao redor do Brasil, com descontos que ultrapassam a margem de 50% do valor inicial. A estratégia busca reduzir a quantidade de propriedades retomadas, ao mesmo tempo em que oferece novas oportunidades para quem deseja adquirir um imóvel.
Índice de vendas no cenário nacional
O relatório do FipeZAP revela ainda que os preços de venda de salas e conjuntos comerciais encerraram 2025 com um incremento médio de 2,55%, o maior resultado anual do índice desde 2013. O balanço do ano aponta que Curitiba registrou a maior variação com a média de +9,76%. São Paulo aparece na sexta colocação, tendo atingido o índice de +2,73%. Por outro lado, a capital fluminense marcou a taxa negativa de 0,53%.
A amostra do índice de dezembro de 2025 ainda projeta que o valor médio de salas e conjuntos comerciais com até 200 m² foi de R$ 8.625/m² no caso de imóveis disponíveis para venda. Entre as 10 localidades monitoradas, São Paulo liderou com o valor médio de R$ 10.427/m². Curitiba aparece em seguida com R$ 8.891/m². Já o Rio de Janeiro ocupa a terceira posição, tendo registrado o preço médio de R$ 8.429/m². O menor valor foi identificado em Salvador com a média de R$ 5.594/m².
